PLAYA DEL CARMEN.- El sector empresarial de Playa del Carmen en conjunto rechazó la propuesta de la Tabla de Valores Unitarios de Suelo y Construcción que el gobierno de Estefanía Mercado Asencio pretende utilizar como base para el cobro del Impuesto Predial en Playa del Carmen en el año 2026, por considerar que las alzas del impuesto resultantes son desproporcionadas, arbitrarias y lesivas para la economía de empresas y familias, debido a se realizó con un método incorrecto y que se mantiene oculto, por lo que tampoco cumplió con una consulta ciudadana auténtica.
En consecuencia, los organismos de la iniciativa privada agrupados en el Consejo Coordinador Empresarial de la Riviera Maya (CCERM) presentaron una postura conjunta de rechazo, a la que se sumó la Barra de Abogados de la Riviera Maya, exigiendo detener el actual proceso de actualización de valores catastrales de los bienes inmuebles y reponer por completo el procedimiento; es decir, empezar de nueva cuenta con un real estudio técnico del mercado inmobiliario de cada sector del municipio; transparentar el método de cálculo para los incrementos propuestos; y, además, establecer alzas del impuesto predial que no rebasen el porcentaje de inflación respecto a los valores vigentes en el 2025.
El pasado 23 de julio, 5 días antes del aniversario del municipio y 7 antes del vencimiento del plazo que les dio el ayuntamiento, los organismos empresariales hicieron llegar su postura común al director de Catastro, Mauricio Adrián Leal Maldonado, en documentos individuales, manifestando su desacuerdo con la magnitud del incremento desproporcionado propuesto en la carga fiscal a las empresas y ciudadanos del municipio, y la demanda de revisión de la propuesta para que cualquier incremento se base estrictamente en el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) en México, a fin de evitar efectos negativos y desproporcionados en la economía local.
Consideran que la actual propuesta de la tesorería del gobierno de Estefanía Mercado, encabezada por Javier Regalado Hendricks, no está motivada en criterios objetivos y proporcionales, que permitan a los ciudadanos comprender las razones de la medida, por lo que resulta en alzas arbitrarias de los valores catastrales.
Señalan que la propuesta presentada adolece de irregularidades como falta de observación de los principios tributarios fundamentales de legalidad, equidad y proporcionalidad, y de falta de transparencia en el método utilizado para establecer los incrementos en los valores de la Tabla de Valores Unitarios de Suelo y Construcción.
“No se ha hecho público un proceso claro y justificado que detalle cómo se llegó a estos nuevos valores, ni se han presentado los estudios técnicos o económicos que sustenten dichas modificaciones. Esta opacidad contraviene directamente los principios de certeza y legalidad que deben regir toda actuación fiscal”, menciona el oficio entregado.
“Si los incrementos no responden a criterios técnicos y objetivos, sino a decisiones arbitrarias, se corre el riesgo de imponer cargas fiscales desproporcionadas a ciertos sectores o propiedades, sin considerar su real capacidad contributiva. Un proceso opaco puede dar lugar a la arbitrariedad, lo cual es contrario al principio de legalidad, que exige que toda contribución esté establecida en una ley clara y predecible”; agregaron.
Esta es la postura acordada por los integrantes del CCERM, como la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) Playa del Carmen, la Coparmex, la Cámara Nacional de la Industria Restaurantera y de Alimentos Condimentados (Canirac), la Asociación de Hoteles de la Riviera Maya; la Cámara de Comercio (Canaco); la Asociación Mexicana de Mujeres Empresarias (Amexme); así como asociaciones como el Colegio de Ingenieros Civiles; el Colegio de Arquitectos; y el Colegio de Profesionales en Contaduría.
La iniciativa privada considera que las actuales condiciones económicas del municipio no permiten las alzas exageradas de hasta 500 % y 900 % que propone el gobierno de Estefanía Mercado para los avalúos de los predios de algunos sectores de Playa del Carmen, porque se enfrenta un panorama complicado para el turismo, el motor principal y prácticamente único de la demarcación.
Señalan que hay disminución de la llegada de turistas a Playa del Carmen; una inestabilidad internacional que afecta directamente el flujo de pasajeros y los viajes internacionales; y un impacto negativo de la percepción de inseguridad, que repercute en reducciones de hasta el 40 % de las reservaciones, con problemas de cobro de piso y extorsiones que deterioran gravemente la imagen del destino.
Además señalan la competencia de nuevos centros turísticos seguros y con infraestructura renovada; la reducción en la programación de vuelos desde Estados Unidos y su impacto en una obligada reducción de tarifas hoteleras; incertidumbre por la reforma judicial, la debilidad de las finanzas públicas y el impacto en costos por nuevas prestaciones laborales; la desaceleración de la economía estadounidense; y, además, el impacto del incremento de las rentas vacacionales como competencia desleal para los hoteles establecidos.
Postura de la Barra de Abogados
Esta postura empresarial fue apoyada y reforzada por la Barra de Abogados de la Riviera Maya A. C., que cuestionó, en primer término, la omisión del ayuntamiento de Playa del Carmen de publicar el expediente técnico completo de la propuesta de alza de valores catastrales, lo que vulnera el derecho de los ciudadanos a una consulta pública efectiva.
Más importante, criticó que la Dirección de Catastro Municipal no realizó un real estudio analítico del mercado inmobiliario del municipio, sino que sólo tomó muestras arbitrarias de los valores comerciales de 58 inmuebles para valorar más de 137 mil predios, una muestra que representa un ínfimo 0.042 % del universo total y que, a decir de la Barra de Abogados, “no constituye un ‘análisis’; es, en el mejor de los casos, una extrapolación indebida y, en el peor, un acto de adivinación”, por lo que es un vicio de origen en su diseño metodológico que invalida las alzas de valores propuestos.
“Pretender que un solo y minúsculo conjunto de datos puede modelar simultáneamente el valor de un lote hotelero en la zona turística, un condominio de lujo en Playacar, un local comercial en la Quinta Avenida, una vivienda de interés social en Villas del Sol y un predio rústico en las afueras de la mancha urbana, no solo viola los estándares más básicos de la práctica valuatoria y estadística, sino que vacía de contenido el concepto mismo de ‘estudio’”, señala la Barra.
Los abogados señalan que el gobierno de Estefanía Mercado tampoco justificó la nueva zonificación catastral, pues no se exponen los criterios técnicos utilizados para delimitar o ratificar las zonas y corredores de valor; además de que los factores de ajuste propuestos, específicamente el denominado Factor de Zona (Fzo), son arbitrarios, discrecionales e inventados, pues no se basan en evidencia del mercado, por lo que violan el principio de equidad tributaria.
Asimismo, critican que se anuló el derecho a una consulta pública efectiva, por no darse acceso al expediente técnico que llevó a la propuesta de alzas desproporcionadas en los valores del suelo, lo que calificó de un vicio que invalida la efectividad y la legalidad de la etapa de consulta ciudadana.
Por lo anterior, la Barra de Abogados demandó declarar sin efectos la consulta pública realizada y reponer el procedimiento de elaboración de las tablas desde la realización de un nuevo y genuino estudio analítico del mercado inmobiliario masivo, segmentado y estadísticamente representativo; eliminar factores de ajuste fijos y genéricos; y que se incluya el acceso público e irrestricto al expediente técnico completo, en un nuevo plazo para presentar observaciones.
Advirtió que es necesario corregir, porque el efecto de unas tablas de valores arbitrarias no es sólo el aumento desproporcionado del Impuesto Predial, sino la incertidumbre para la inversión inmobiliaria, abruptos aumentos de los costos de operación para pequeñas y medianas empresas, y presión sobre el patrimonio de las familias de Playa del Carmen, especialmente para pensionados y familias de ingresos fijos.
“En lugar de avanzar hacia una confrontación inevitable, extendamos una invitación a la colaboración”, indicó la asociación civil.
Cabe resaltar que tanto los organismos empresariales como la Barra de Abogados dejaron en claro que no se oponen a la actualización de la base del cobro del Impuesto Predial, pero si consideran que deben salvarse los defectos que colocan al actual procedimiento seguido por el gobierno de Estefanía Mercado como uno arbitrario, opaco e inequitativo.
Fuente: Cambio22