Por Francisco Hernández
TULUM.- El sabotaje deliberado al Programa de Desarrollo Urbano (PDU) de Tulum del año 2024, así como el retraso prolongado e injustificado de la elaboración del Programa de Ordenamiento Ecológico Local (POEL) del municipio tienen como fondo la colusión del alcalde Diego Castañón Trejo con millonarios intereses inmobiliarios, evidenciados por los conocidos negocios que se han hecho con aval de la comuna para fomentar desarrollos y proyectos irregulares y en contra del medio ambiente.
Por lo mismo, el alcalde tiene a su primo Ramiro Daniel Castañón Chávez, al frente de la Dirección de Desarrollo Urbano con descarado e impune nepotismo, como operador detrás de bambalinas de la expedición de licencias de uso de suelo, de construcción y de funcionamiento, con base en los criterios que pueden decidir con total discrecionalidad, gracias a la ausencia de la regulación de un PDU.
Luego de que este PDU fue emitido el 19 de septiembre de 2024, a los pocos días después, el 4 de octubre, la presidenta de México, Claudia Sheinbaum Pardo, afirmó que el documento ayudaría a que Tulum no creciera desordenadamente, por lo que le daría seguimiento mediante la Sedatu, remarcando el interés del gobierno federal en esta regulación.
Sin embargo, Diego Castañón suspendió su puesta en aplicación durante un año, y al final de esos 12 meses lo echó abajo, alegando irregularidades que su propio gobierno creó con la intención de que el documento no funcionara.
Por lo mismo, su echada para atrás debido al sabotaje que le aplicó Castañón generó molestia al interior del gobierno federal contra el soberbio alcalde.
Esa molestia se dejó ver en octubre del 2025, en medio de la primera crisis turística y mediática de Tulum, cuando Román Meyer Falcón, el extitular de la Sedatu que lideró la elaboración del PDU anulado por Diego Castañón, en un artículo aseguró que la sobreoferta inmobiliaria, la urbanización desordenada y, sobre todo, la falta de planeación, causaron el colapso de Tulum y que la crisis no tomó por sorpresa a nadie, evidentemente, en el gobierno.
Sintomáticamente tituló el artículo: “Tulum, la fractura de un modelo agotado”, porque consideró que no se puede sostener el modelo de levantar miles de departamentos y hoteles, algunos con valores superiores a diez millones de pesos, mientras buena parte de las calles permanecen sin pavimento, drenaje ni banquetas.
“El auge inmobiliario no se tradujo en bienestar colectivo, y el impuesto predial, en lugar de reinvertirse en infraestructura, se perdió en una administración urbana débil”, subrayó.
Pero lo más importante es que Meyer defendió la línea impulsada por la administración de López Obrador para Tulum, lo cual tiene relevancia porque él, al frente de la Sedatu, coordinó por parte de la federación la participación en estos trabajos.
Afirmó entonces que la administración de Andrés Manuel López Obrador impulsó en ese PDU un modelo de contención urbana en el corredor del Tren Maya, para frenar ese patrón expansivo, lo que en otras palabras significaba frenar la especulación y la sobredensificación inmobiliaria en los alrededores de la nueva infraestructura de comunicaciones.
Entonces reveló también que la intención del gobierno municipal de Diego Castañón en la elaboración del PDU ha sido la de triplicar la superficie urbanizada de Tulum, de 1 mil 140 hectáreas a más de 3 mil hectáreas, pero la Sedatu gestionó que se estableciera una primera fase de crecimiento de apenas el 60 % del tamaño actual de la ciudad en una ventana de 10 años, condicionada a consolidar servicios e infraestructura antes de abrir una segunda etapa.
Meyer Falcón agregó que, “la regla era sencilla: antes de crecer, había que consolidar” el desarrollo de las nuevas zonas urbanas en Tulum.
Sin embargo, ante la anulación del PDU del 2024 y la carencia de un ordenamiento, puntualizó que Tulum continúa sometido a un modelo territorial sin control, que ha promovido fraccionamientos irregulares, tala irracional de árboles y crecimiento desordenado, que consideró como las reales amenazas para su ecosistema forestal.
Y planteó que la crisis de Tulum es un problema urbano y territorial, porque “seguir creciendo sin orden sería repetir el error. Es momento de consolidar lo construido, de invertir en infraestructura, servicios y espacios públicos antes de abrir nuevos frentes”.
Propuso, entonces, corregir el rumbo de Tulum con decisiones firmes y transparentes, como detener la expansión urbana fuera de los límites acordados en el PDU hasta que los servicios básicos —agua, drenaje, residuos, electricidad, transporte—, estén plenamente garantizados; fortalecer la normatividad urbana e imagen del destino, con reglas claras sobre alturas, materiales, publicidad y tipologías arquitectónicas que devuelvan coherencia al tejido urbano; e invertir en espacios públicos, vialidades completas, alumbrado y equipamientos comunitarios que dignifiquen la vida cotidiana.
También pidió transparentar el uso de los ingresos del Impuesto Predial y del impuesto al hospedaje en que se ha convertido al Derecho de Saneamiento Ambiental que cobra el gobierno de Diego Castañón, para asegurar que cada peso recaudado se destine a los servicios urbanos más carentes, entre los puntos que atañen a las autoridades municipales.
EL PDU dañada negocios de especulación inmobiliaria y bajaba el costo de la vivienda
Una revisión del documento muestra que el PDU saboteado y nulificado por Diego Castañón golpeaba millonarios intereses de especulación inmobiliaria, pues uno de los aspectos que iba a regular era la reducción de la densidad de construcción en superficies de terrenos donde hay intenciones de desarrollar masivos proyectos o realizar onerosas ventas, además de inducir la reducción del costo de las viviendas donde se pensaba fomentar altas rentas.
El PDU 2024 también buscó que más de la mitad de los usos de suelo vigentes entraran a categorías de preservación ambiental, para reforzar el cuidado del poco de selva disponible que queda a los alrededores de Tulum.
Entre sus propósitos se puso expresamente el de orientar el desarrollo y el crecimiento urbano sostenible en torno a los proyectos prioritarios del Tren Maya, el Aeropuerto de Tulum y el Área de Protección de Flora y Fauna del Jaguar, para evitar la especulación de la tierra y frenar el encarecimiento y el descontrol de la oferta de vivienda con precios que sobrepasan las capacidades de compra de trabajadores del centro de población.
En especial, la Sedatu había detectado que los precios de los proyectos inmobiliarios en Tulum son extremadamente costosos y son inalcanzables para la clase trabajadora, por lo que promovió que el PDU se enfocara en tener terrenos para la oportunidad de viviendas a menor costo.
Más importante era que el PDU de Tulum 2024 resolvía el vacío legal que ha experimentado la cabecera municipal en esta materia por casi dos décadas, pues el anterior PDU del centro urbano, elaborado todavía por el municipio de Solidaridad y puesto en vigor en 2008, fue invalidado por inconstitucionalidad al establecer regulaciones sobre áreas naturales protegidas federales en las que el municipio no tenía competencia, y aunque se ha utilizado como referencia de zonificación, ya no tiene validez legal.
El PDU para Tulum, ciudad que ya supera los 33 mil 300 habitantes, simplificaba los usos de suelo habitacional y turístico, sin incurrir en aumentos desmedidos de las densidades máximas.
En el caso del uso habitacional, la densidad quedaba en hasta 60 viviendas por hectárea, igual que el PDU anterior, y en el caso de turismo de alta densidad, quedaba en 45 cuartos por hectárea para la zona urbana y mantenía 10 cuartos por hectárea en la zona costera para sostener su enfoque de bajo impacto.
Asimismo, establecía usos mixtos habitacionales y turísticos y habitacional turístico, en busca de resolver el problema de encarecimiento desmedido de la tierra y la escasez de vivienda urbana de bajo costo, al incluir en la categoría mixta usos de vivienda combinados con comerciales, de servicios y de turismo
Además, especificaba con mayor precisión los usos de suelo de preservación y aprovechamiento sustentable, acorde con las nuevas áreas naturales protegidas que rodean el centro de población y con la protección de los cenotes y cauces de ríos subterráneos, y agregaba el uso de reserva territorial, que no se contemplaba, para proyectar el crecimiento urbano de manera ordenada con un horizonte de 30 años y fomentar el desarrollo de vivienda de interés social.
En total, el programa regulaba el desarrollo urbano sobre 12 mil 141.2 hectáreas de tierra, 1 mil 567.39 hectáreas más que el PDU anterior, es decir, planteaba un crecimiento urbano de sólo el 12.14 % sobre superficie actual de la ciudad, lo cual fue sentido como amenaza con la expansión que buscan promover los intereses inmobiliarios y especulativos.
También lo hacía sin invadir las áreas naturales de regulación exclusivamente federal, como incurrieron intentos de ordenamiento anteriores, en los cuales inclusive se establecía irregularmente la proyección de construcciones turísticas privadas en áreas naturales protegidas.
De esa superficie e total, el 56.87 % estaba destinado a espacios abiertos, para parques urbanos, áreas verdes, áreas de preservación ecológica y áreas de aprovechamiento sustentables, para la promoción de la convivencia social y el ecoturismo; 11 %, al uso habitacional, habitacional mixto y habitacional turístico; el 3.93 %, al uso turístico y turístico mixto; 1.12 % a la industria; 1.24 % a un corredor urbano mixto; 0.79 % a equipamiento urbano; y 25.09 % a reserva territorial.
Sin embargo, este programa que frenaba la expansión desordenada de la mancha urbana y la especulación inmobiliaria es el que bloqueó Diego Castañón Trejo, quien saboteó la aplicación del PDU de 2024 y ahora ha retardado lo más posible la emisión del POEL del municipio, aunque puede encontrar en la SCJN un freno para sus evidentes actos de corrupción, que causan un daño irreparable al pueblo y los ecosistemas de Tulum.